新華財(cái)經(jīng)上海1月12日電（記者 楊溢仁 潘清）2025年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行持續(xù)深化，保租房REITs作為兼具民生屬性與金融價(jià)值的核心品種，在規(guī)模擴(kuò)容與機(jī)制創(chuàng)新中穩(wěn)步前行。

1月12日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的擴(kuò)募份額成功上市，不僅為其自身發(fā)展注入了強(qiáng)勁動(dòng)力，更使其成為了行業(yè)市場(chǎng)化改革的重要標(biāo)桿，為租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)提供了鮮活的金融支撐案例。

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市場(chǎng)擴(kuò)容穩(wěn)增顯韌性

2025年以來(lái)，保租房REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)出了“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)容格局。有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已上市的公募保租房REITs產(chǎn)品數(shù)量增至8只，總市值近200億元。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，保租房REITs的一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行熱度始終不減，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受到了資本的激烈競(jìng)購(gòu)，部分項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比例低至0.3%至0.5%，中簽率持續(xù)走低，熱度可見(jiàn)一斑。

以華夏基金華潤(rùn)有巢REIT為例，此次擴(kuò)募采用向原持有人配售的方式，是國(guó)內(nèi)首單非定向擴(kuò)募的公募REITs，擴(kuò)募份額的認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.53元／份，可配售份額數(shù)量約4.5億份，發(fā)售獲得了原持有人的積極響應(yīng)，棄購(gòu)率僅為0.49%，最終募集資金總額約11.329億元（不含募集期利息）。

二級(jí)市場(chǎng)方面，2025上半年，受益于低利率環(huán)境與會(huì)計(jì)處理規(guī)則優(yōu)化的影響，該板塊的年中高點(diǎn)漲幅一度達(dá)到24.7%，8只產(chǎn)品的平均漲幅約20%，遠(yuǎn)超REITs市場(chǎng)的整體水平；2025下半年受A股回暖分流資金、債市調(diào)整壓縮利差及解禁拋售壓力等因素影響，板塊回調(diào)較為明顯，但截至11月末，保租房REITs板塊的全年漲幅仍能觸及13.0%，“韌性”優(yōu)勢(shì)不言而喻。

從運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，保租房REITs的抗周期屬性顯著。根據(jù)券商測(cè)算，2025年三季度，上市8只產(chǎn)品的出租率普遍超過(guò)了93%，部分產(chǎn)品接近滿(mǎn)租；租金收繳率則均超過(guò)了96%，部分產(chǎn)品為100%。

來(lái)自華泰證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度，保租房REITs的平均單位月租金同比增長(zhǎng)了1.6%，優(yōu)于百城住宅租賃指數(shù)均值5.1個(gè)百分點(diǎn)，出租率穩(wěn)定在96%左右高位；ICCRA住房租賃智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，2025年三季度保租房行業(yè)的平均年化現(xiàn)金分派率提升至3.12%，租金收繳率維持在98%至100%，現(xiàn)金流質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化。

上海市發(fā)展改革委副主任陳國(guó)忠表示，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)是保租房REITs成功上市發(fā)行的必要條件。作為全國(guó)最早一批啟動(dòng)保障性租賃住房REITs發(fā)行和擴(kuò)募的原始權(quán)益人，華潤(rùn)有巢充分貫徹了國(guó)家關(guān)于盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的重要精神，以實(shí)際行動(dòng)切實(shí)推動(dòng)金融創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

多位受訪的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家向記者表示，本次華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的擴(kuò)募，一方面體現(xiàn)了各市場(chǎng)參與方以實(shí)際行動(dòng)助力金融創(chuàng)新的堅(jiān)定態(tài)度；另一方面，也說(shuō)明上海具備存量資產(chǎn)可觀、金融市場(chǎng)完備等優(yōu)勢(shì)，未來(lái)將加快成熟資產(chǎn)的常態(tài)化申報(bào)，為城市發(fā)展注入新動(dòng)力。

資產(chǎn)增值形成良性循環(huán)

記者觀察發(fā)現(xiàn)，保租房REITs之所以受到投資機(jī)構(gòu)青睞，核心源于其獨(dú)特的投資價(jià)值與穩(wěn)定的收益屬性。在低利率、“資產(chǎn)荒”背景下，按募集規(guī)模計(jì)算保租房REITs的平均年化分派率穩(wěn)定在4%以上，2025年上半年派息完成率區(qū)間為92.8%至160.9%，顯著高于10年期國(guó)債收益率，成為了稀缺的穩(wěn)健收益資產(chǎn)。

來(lái)自中信證券的研究報(bào)告顯示，截至2025年6月底，已上市保租房REITs較發(fā)行價(jià)平均上漲約52%，強(qiáng)勁的收益表現(xiàn)吸引了保險(xiǎn)、私募、券商資管等機(jī)構(gòu)積極配置。

“抗周期特質(zhì)是保租房REITs贏得資本認(rèn)可的關(guān)鍵?！币晃粰C(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“與受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較大的REITs不同，保租房面向2.6億租賃人口的龐大需求基本盤(pán)，其中新市民、青年人租房群體接近2億人，剛性需求為盈利穩(wěn)定性提供了堅(jiān)實(shí)支撐?！?/p>

仲量聯(lián)行的研究觀點(diǎn)亦指出，當(dāng)前晚婚晚育與家庭小型化趨勢(shì)使部分群體租房時(shí)長(zhǎng)超10年，這將進(jìn)一步強(qiáng)化資產(chǎn)收益的可持續(xù)性。

一位私募基金另類(lèi)資產(chǎn)配置部的主管也向記者表示，目前已將保租房REITs納入紅利策略大幅加倉(cāng)，其穩(wěn)定分紅率可與銀行、保險(xiǎn)等優(yōu)質(zhì)上市公司股息率媲美。

對(duì)于原始權(quán)益人而言，保租房REITs的價(jià)值更體現(xiàn)在構(gòu)建了“建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-資本化退出-再投資”的良性循環(huán)中。通過(guò)REITs的上市與擴(kuò)募，原始權(quán)益人可高效盤(pán)活沉淀資產(chǎn)，快速回籠資金用于新保租房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，緩解行業(yè)長(zhǎng)期面臨的資金壓力。同時(shí)，資本市場(chǎng)的市場(chǎng)化定價(jià)與監(jiān)督機(jī)制，也將倒逼原始權(quán)益人提升運(yùn)營(yíng)管理效率，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值與品牌影響力的雙重提升。

“當(dāng)前，華潤(rùn)置地正持續(xù)推進(jìn)大資管業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、構(gòu)建華潤(rùn)商業(yè)與華潤(rùn)有巢REITs雙平臺(tái)，優(yōu)化資產(chǎn)與資本循環(huán)機(jī)制，以期實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理規(guī)模與質(zhì)量的雙提升?！庇谐沧》孔赓U（深圳）有限公司總經(jīng)理陳嘉表示，“華潤(rùn)置地將以此次擴(kuò)募為新起點(diǎn)，深化優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備挖掘，強(qiáng)化常態(tài)化擴(kuò)募布局，積極響應(yīng)國(guó)家關(guān)于REITs常態(tài)化發(fā)展的政策導(dǎo)向，為租賃住房事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)華潤(rùn)力量?！?/p>

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)再拓發(fā)展空間

截至2025年末，華潤(rùn)有巢已進(jìn)駐全國(guó)15城，在管項(xiàng)目82個(gè)、布局租賃住房9.8萬(wàn)間，管理規(guī)模位居央企首位，也是唯一在北京、上海、廣州、深圳四大超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的企業(yè)。

作為境內(nèi)首單由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)、第二單完成擴(kuò)募的保租房REITs，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT以創(chuàng)新模式開(kāi)啟了行業(yè)發(fā)展的新篇。

本次擴(kuò)募所募資金扣除相關(guān)費(fèi)用后，已全部用于購(gòu)入上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項(xiàng)目。擴(kuò)募后基金規(guī)模突破了23億元，底層資產(chǎn)覆蓋上海核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

據(jù)原始權(quán)益人介紹，有巢馬橋項(xiàng)目是上海市保障性租賃住房示范項(xiàng)目，2023年3月正式開(kāi)業(yè)，坐落于馬橋人工智能創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，毗鄰大零號(hào)灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，周邊產(chǎn)業(yè)人口密集，租賃需求旺盛。

記者了解到，華潤(rùn)有巢REIT自上市以來(lái)，始終以“投融管退”全鏈條閉環(huán)模式探索保租房資產(chǎn)證券化路徑，通過(guò)智能管理系統(tǒng)、租戶(hù)服務(wù)升級(jí)等精細(xì)化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高出租率與高收繳率，成立以來(lái)已累計(jì)向持有人進(jìn)行了9次收益分配，累計(jì)分紅金額超1.54億元。

力。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，保租房REITs產(chǎn)品將持續(xù)深挖保租房資產(chǎn)價(jià)值，在為持有人創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的同時(shí)，助力更多優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，為住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展注入持久動(dòng)力。

關(guān)鍵詞： 保租房REITs