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大悅城發(fā)布三季報：Q3 實現(xiàn)營收54.16 億元（yoy+23.24%，qoq-46.47%），歸母凈虧損6.42 億元。2025 年Q1-Q3 實現(xiàn)營收206.48 億元（yoy+0.83%），歸母凈虧損5.33 億元，虧損同比收窄9.17%，扣非凈利-5.72 億元。開發(fā)業(yè)務(wù)減值是虧損主因，推動公司戰(zhàn)略遷移。大悅城地產(chǎn)（0207 HK）私有化進程仍在推進中，如若該事項落地，商業(yè)地產(chǎn)板塊權(quán)益提升有望強化公司未來盈利能力，鑒于業(yè)績短期承壓，回購尚未落地，維持“增持”評級?！　p值影響是虧損的主要原因　　Q3 公司營收增長23.24%，主要是單季度結(jié)算節(jié)奏加快，推動累計營收實現(xiàn)同比回正。前三季度因深圳等高能級城市貨值步入結(jié)算，推動毛利率提升11.2pct 至35.6%。收入和毛利率提升，但仍然出現(xiàn)虧損的原因在于非并表項目盈利能力下降，前三季度投資凈虧損5.23 億，而去年同期實現(xiàn)凈收益14.0 億。此外，因行業(yè)仍在筑底進程，減值影響仍在擴大。Q1-3 公司合計計提減值10.8 億，同比+48.0%，其中存貨跌價準(zhǔn)備10.4 億，減值對歸母凈利的影響達(dá)8.3 億。整體而言，開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的減值是虧損的主要原因?！　￠_發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)收縮，業(yè)務(wù)重心向商業(yè)傾斜　　從發(fā)展戰(zhàn)略上，公司明確將重心從開發(fā)向商業(yè)運營傾斜。地產(chǎn)開發(fā)以存量去化為主：截止2025H1，公司可售貨值1105 億，較2024 年末進一步下降13%；商業(yè)地產(chǎn)則穩(wěn)步擴張。2025 年5 月和7 月，南昌和深圳大悅城先后開業(yè)，擴大商業(yè)布局版圖。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)權(quán)益有望得到提升。7 月31日，公司公告，大悅城地產(chǎn)擬通過回購除大悅城和得茂以外的其他所有股東所持股份并注銷，以完成私有化退市。若私有化完成，大悅城持股數(shù)量將占普通股+優(yōu)先股86.19%，提高26.6%的持股比例，據(jù)我們測算，參考24 年數(shù)據(jù)，本次私有化可增厚商業(yè)資產(chǎn)權(quán)益口徑租金及相關(guān)收入至少6 億?！　∮A(yù)測和估值　　我們維持公司2025-27E 歸母凈利潤為-17.3/2.4/8.1 億元，歸母凈資產(chǎn)88.7/91.1/99.2 億元的盈利預(yù)測（考慮到該私有化事項尚未落地，暫未考慮該事項對于公司歸母凈資產(chǎn)的影響）。公司26E BPS 為2.12 元，參考可比公司平均26PB 為1.46x（Wind 一致預(yù)期），考慮公司持有商業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)，且在商管年輕賽道有較強的能力優(yōu)勢。我們認(rèn)為公司合理26PB 為1.61 x（估值溢價10%），對應(yīng)目標(biāo)價3.41 元（前值3.38 元，1.63x25PB），維持“增持”評級?！　★L(fēng)險提示：房地產(chǎn)市場下行，居民消費意愿轉(zhuǎn)弱，公司商業(yè)管理能力下降?！久庳?zé)聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

【免責(zé)聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

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